科斯是学界公认的产权理论的创始人，他基于大量的案例研究；对企盘性质、企业规模以及产业组织、外部性问题等课题进行了精辟的论述，他的理论对新制度经济学的发展具有里程碑式的意义。
科斯的理论可以分为产权界定和交易费用两部分：简单来说，交易费用可分为狭义和广义两个方面，狭义的交易费用是指一次交易所花费的时间和精力，广义的交易费用是指协商、谈判和履行协议所霜的各种资源。又易费用是新制度经济学的重要工具，也是科斯产权理论的基础。
科斯定理中关于产权的讨论建立在私有财产的前提下。他认为，产权是社会约定或法律赋予人们对某种财产拥有或实施某种行为的权利。财产又可分为公有财产和私有财产。私有财产具有排他性，而公有财产不具有，这就是两者的区别。
科斯在《社会成本问题》一文中提出两个结论：①如果定价制度的藤行毫无成本，（产值最大化）最终的结果是不受法律状况影响的；②一旦考虑到进行市场交易的成本，合法权利的初始界定会对经济制度的效产生影响。后人根据其观点总结出了科斯定理，即我们所熟知的“科斯第一定理”和“科斯第二定理”：
科斯第一定理：在交易费用为零的情况下，不管权利如何进行初始配置，当事人之间的谈判都会导致这些财富最大化的安排。
科斯第二定理：在交易费用不为零的情况下，不同的权利配置界定带来不同的资源配置。